Qu'est-ce que le PLU ?
Le Plan Local d'Urbanisme (PLU) est le document de planification qui régit l'utilisation du sol sur le territoire d'une commune. Il définit les zones constructibles, les règles de hauteur, d'emprise au sol, de recul, d'aspect extérieur et bien d'autres paramètres. Tout projet de construction ou d'aménagement doit respecter les règles du PLU.
Chaque commune dispose de son propre PLU, adapté à ses spécificités territoriales. C'est pourquoi un même projet peut être conforme dans une ville et non conforme dans la commune voisine.
Les zones du PLU
Le PLU découpe le territoire en zones, chacune avec ses propres règles. Les grandes catégories sont les zones urbaines (U), les zones à urbaniser (AU), les zones agricoles (A) et les zones naturelles (N). À l'intérieur de ces catégories, des sous-zones précisent les règles : UA pour le centre ancien, UB pour les extensions résidentielles, UCa pour les zones d'activités, etc.
Connaître la zone PLU de votre terrain est la première étape pour vérifier la conformité de votre projet. Cette information est disponible auprès du service urbanisme de votre mairie ou sur le Géoportail de l'Urbanisme (gpu.gouv.fr).
Les règles principales à vérifier
Hauteur maximale : chaque zone définit une hauteur maximale au faîtage ou à l'acrotère. Un dépassement, même de quelques centimètres, peut entraîner un refus.
Emprise au sol : c'est le rapport entre la surface au sol du bâtiment et la surface totale de la parcelle. En zone UA, elle peut atteindre 80 %, tandis qu'en zone pavillonnaire elle est souvent limitée à 40 %.
Recul par rapport aux voies et aux limites séparatives : des distances minimales sont imposées entre la construction et les limites de propriété. Typiquement 3 à 5 mètres par rapport à la voie publique.
Stationnement : le PLU exige généralement un certain nombre de places de stationnement par logement ou par surface de plancher.
Aspect extérieur : matériaux de façade, couleur de toiture, type de clôture — ces règles visent à préserver l'harmonie architecturale du quartier.
Comment vérifier la conformité de votre projet
La méthode traditionnelle consiste à consulter le règlement du PLU de votre commune, identifier votre zone, puis vérifier chaque règle manuellement. Ce processus peut être fastidieux et source d'erreurs, surtout pour un particulier non initié.
Des outils comme Euclide automatisent cette vérification : vous déposez vos documents, l'outil identifie votre zone et confronte votre projet aux règles applicables. En quelques minutes, vous obtenez un score de conformité et la liste des éventuels points à corriger.
En cas de non-conformité
Si votre projet ne respecte pas certaines règles du PLU, plusieurs options s'offrent à vous. La plus courante est de modifier le projet pour le rendre conforme. Dans certains cas, une dérogation peut être demandée, mais elle est rarement accordée sur les règles dimensionnelles.
L'essentiel est de détecter les non-conformités le plus tôt possible, avant le dépôt officiel du dossier. Un refus de permis entraîne des délais supplémentaires et peut compromettre le calendrier de votre projet.